Nebojte se úvěru!

Je tvrdou realitou dnešní doby, že již žádný vlastník, ať už se jedná o bytové družstvo (dále jen BD) nebo o vlastníky sdružené ve společenství vlastníků (dále jen SVJ), nemůže očekávat, že se o jeho majetek postará někdo jiný než on sám. Existují pouze dvě cesty – buď si postupně spořit do fondu oprav, nebo si peníze na investici půjčit a teprve cestou následného „přispívání“ do fondu oprav je postupně splácet.

 

Cesta spoření je cestou pomalou. Vždy nejdřív něco naspoříte a následně provedete nějakou částečnou investici. Praxí minulých deseti let bylo jednoznačně prokázáno, že chtít si takto naspořit na komplexní rekonstrukci je snažení na dlouhá léta. Naopak důvody, proč provést investiční akci co nejdříve a využít k jejímu financování úvěrové prostředky, jsou nezpochybnitelné:

 

• Ceny stavebních materiálů a prací každý rok rostou,
• dosáhnete úspory nákladů na vytápění,
• úrokové sazby z úvěrů (nyní je jejich úroveň na historickém minimu),
• další chátrání pouze zvýší cenu budoucí investice,
• investice výrazně zhodnotí majetek družstevníků či vlastníků,
• investovat se vyplatí i při absenci státních dotací (měsíční úspora nákladů na vytápění je několikanásobně vyšší než např. podpora dříve získávaná v rámci Programu Panel).

 

Pokud se tedy rozhodnete provést nějakou zásadnější rekonstrukci vašeho domu s využitím úvěrových prostředků, pak by se vám mohlo hodit pár informací o tom, co vás při případném jednání s bankou o poskytnutí úvěru čeká a zejména co byste při jednání s bankou měli požadovat. Mít dostatek argumentů a informací je nezbytné i proto, abyste dokázali přesvědčit ostatní družstevníky nebo vlastníky o správnosti této volby. Na základě vámi zadaného požadavku na výši úvěru a objem peněz, který jste ze svého fondu oprav schopni měsíčně dávat na splátku úvěru, požadujte po bance vypracování písemné nabídky podmínek úvěrování. Přestože na první pohled se vám budou zdát stěžejní informace o době splatnosti, úrokové sazbě či požadovaném zajištění, nepodceňte fakt, na koho se se žádostí o tyto informace obrátíte. V současné době jsou sice parametry nabízených úvěrů od jednotlivých peněžních ústavů v ČR v podstatě srovnatelné, ale odlišnosti se přece jen najdou. Jak pak ale vybrat tu správnou banku, která bude rozumět vašim potřebám? Rada je jednoduchá – obraťte se raději na takovou banku, která má s úvěrováním oprav, rekonstrukcí a modernizací bytových domů ve vlastnictví BD či SVJ bohaté zkušenosti, která se speciálně na úvěrování BD a SVJ zaměřuje a která má samozřejmě silné kapitálové zázemí.

 

Co by tedy správná nabídka úvěrování měla obsahovat?

I. Maximální splatnost úvěru

Ve většině případu se ukazuje jako plně vyhovující splatnost 10–15 let – aneb čím delší splatnost, tím nižší měsíční splátky, ale zase s delší dobou splácení počítejte i s vyššími úrokovými náklady. Banky dnes standardně poskytují úvěry se splatností až 20 let.

II. Úroková sazba

Správně by vám banka měla nabídnout na výběr ze tří základních možností konstrukce úrokové sazby – pohyblivá s vazbou na PRIBOR (PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), fixní na celou dobu splácení nebo sazba zafixovaná na kratší období, než činí celková splatnost. Zásadní informaci, kterou každopádně požadujte, je vyčíslení, kolik za celou dobu splatnosti zaplatíte na úrocích – tedy jaké budou vaše celkové úrokové náklady! BD a SVJ díky současným extrémně nízkým úrokovým sazbám v poslední době jednoznačně preferují pevnou úrokovou sazbu s jejím zafixováním na co nejdelší období.

III. Poplatky s úvěrem spojené

Většina bank při poskytování úvěru vybírá poplatky za posouzení žádosti o úvěr, jeho poskytnutí a po dobu splatnosti i poplatky spojené s vedením úvěrového účtu. Chtějte jasně specifikovat, které případné další poplatky by banka po vás mohla požadovat – např. za rezervaci zdrojů při postupném čerpání či za zpracování znaleckého posudku o odhadní ceně vaší nemovitosti. Teprve součet všech očekávaných poplatků spolu se součtem všech úrokových nákladů vám přesně řekne, kolik budou činit celkové finanční náklady s úvěrem spojené! A rada na závěr – seriózní banky vybírají poplatek za poskytnutí úvěru až v okamžiku, kdy je úvěr schválen a kdy podepisujete úvěrovou smlouvu.

IV. Forma splácení

Úvěr je možné splácet lineárně, tzn. stále stejná výše měsíční splátky jistiny úvěru plus splátka úroků z aktuální výše úvěru, nebo progresivně tzn. výše měsíční splátky jistiny úvěru na počátku splácení je nízká a postupně se navyšuje – úroky jsou přitom nejvyšší na počátku splácení a pozvolna se snižují. BD a SVJ však ve většině případů požadují tzv. anuitní splácení, tzn., že po dobu splácení, resp. dobu fixace úrokové sazby, jsou všechny měsíční splátky naprosto stejné, přičemž v těchto splátkách je zahrnuto jak splácení jistiny úvěru, tak i úroků. Tato forma je oblíbená, protože takto stanovené splátky se velice jednoduše dají rozpočítávat mezi jednotlivé družstevníky či vlastníky.

V. Požadované zajištění úvěru

Dnes je již možné se setkat s případy, kdy banka nevyžaduje zajištění žádné – je to ale většinou pouze u SVJ, kdy průměrná zadluženost na 1 byt nepřesáhne 200–300 tis. Kč. Obvykle ale banky volí některou z následujících variant zajištění svého úvěru:

a) Zástava nemovitosti

U BD celé nemovitosti, u SVJ jednotlivých bytů. V tomto případě je zástavní právo úvěrující banky zapsáno na Katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví u úvěrovaného objektu.

b) Ručitelské prohlášení

Buď vlastníků, nebo družstevníků jako fyzických osob. V ručitelském prohlášení je uvedeno, že konkrétní fyzická osoba (nebo manželé) ručí bance za úvěr poskytnutý BD nebo SVJ, ale pouze do určité maximální částky. Konkrétní částka je vždy vyjádřením alikvotního podílu na objemu úvěru, připadajícího na byt předmětného ručitele.

c) Biankosměnka

Neboli směnka vystavená dlužníkem, která neobsahuje datum své splatnosti ani směnečnou částku. Přestože takováto směnka je de facto kryta veškerým majetkem úvěrovaného subjektu, není namístě se takového jištění obávat či dokonce přemýšlet o zneužitelnosti takovéto směnky. Při tomto typu jištění úvěru sice dlužník, resp. jeho statutární zástupci, podepisují nevyplněnou směnku, ale současně s bankou podepíší tzv. směnečné prohlášení, kde je přesně uvedeno, kdy, za jaké situace a jakým způsobem je banka oprávněna tuto směnku vyplnit a předložit k proplacení. Statutární orgány svým podpisem stvrzují, že směnkou ručí právnická osoba, kterou zastupují – jinak řečeno, jejich podpis jako statutárů znamená, že za tuto směnku neručí jako fyzické osoby.

d) Biankosměnka s avalem všech vlastníků nebo družstevníků

Je to podobné, jako v bodě 3, ale všichni družstevníci či vlastníci, kteří tuto směnku avalovali, tzn. připodepsali, se současně stávají ručiteli i jako fyzické osoby. Nelze ale říci, že tato varianta je de facto to samé, jako kdybychom spojili varianty ad 3) a ad 2). Rozdíl je v tom, že když fyzické osoby avalují směnku, ručí každý za celou částku, která bude na směnce uvedena. U ručitelského prohlášení je oproti tomu vždy maximální výše ručení fyzické osoby omezena na určitou konkrétní částku.

 

Pokud se rozhodnete, že chcete porovnat nabídku parametrů bankovního úvěru s možností úvěrování od některé ze stavebních spořitelen, nezapomeňte vznést stejný požadavek na rozsah informací i na oslovenou stavební spořitelnu. Ve většině případů zjistíte, že při porovnání všech nákladů s úvěrem spojených tzn. součet toho, kolik za dobu splatnosti zaplatíte na všech poplatcích a na úrocích celkem, vám v současné době vyjde bankovní úvěr jako varianta levnější. Na druhou stranu však může být nabídka stavební spořitelny pro vás zajímavější např. kvůli pro vás přijatelnějšímu požadavku na zajištění nebo možnosti provádět mimořádné splátky bez hrozby sankce. Je pak pouze na vás, abyste se rozhodli, která pozitiva a která negativa pro vás mají větší váhu.

 

Co vyžaduje zákon při rozhodování o přijetí úvěru?

Pokud máte jasno, jaké parametry požadovaný úvěr bude mít a jak se jeho splácení projeví v konkrétní výši tvorby fondu oprav, pak už vás čeká ten skoro poslední, ale nejdůležitější krok – předstoupit před svou členskou základnu a zdůvodnit, proč provedení investice a její financování úvěrem považujete za optimální variantu pro vaše BD nebo SVJ. Formu schválení přijetí úvěru a způsobu jeho zajištění je totiž nutno schválit dle existujících zákonů a platných stanov. Všechna BD měla povinnost, v souladu se Zákonem o obchodních společnostech a družstvech, přijmout do 30. 6. 2014 nové stanovy, ve kterých musí být zakotveno, kdo o tak zásadních záležitostech může rozhodnout. V případě, že ve stanovách BD nebude uvedeno, který orgán může schválit přijetí úvěru a způsob jeho zajištění očekávejte, že banky budou v takovém případě požadovat doložit schválení nejvyšším orgánem BD tj. členskou schůzí popř. shromážděním delegátů. Je nutné připomenout ještě jednu zásadní změnou, kterou přinesl nový zákon – v případě, že úvěr pro BD bude zajištěn formou zástavy nemovitosti, musí s tímto vyslovit písemný souhlas minimálně 2/3 družstevníků z dotčeného objektu, přičemž jejich podpisy na takovém souhlasu musí být notářsky ověřeny!

V souvislosti s nabytím platnosti Občanského zákoníku došlo k zásadním úpravám požadavku na schválení provedení investiční akce a přijetí úvěru i u SVJ. Nově stačí ke schválení investice i úvěru nadpoloviční většina hlasů vlastníků, přítomných na usnášeníschopném shromáždění vlastníků. Má to však jeden háček – pokud SVJ má stále ještě původní stanovy, kde je výslovně uvedeno, že k souhlasu s realizací opravy či rekonstrukce společných částí domu je nutné schválení více než 75 % všech vlastníků, pak je nutné takovou investici schválit v souladu se stanovami. Schválení přijetí úvěru a formy jeho zajištění v souladu s požadavky příslušných právních norem a platných stanov je věc nezbytná! Bez takto přijatého schválení si žádná seriózní banka nedovolí úvěr poskytnout. Některé banky jsou připraveny vám poskytnout vzor, jak by mělo takové právně dokonalé usnesení členské schůze či shromáždění vlastníků vypadat – nejen tedy budete mít usnesení v souladu s požadavkem banky, ale zejména si můžete být jisti, že schválení proběhlo v souladu se Zákonem a tudíž nehrozí, že by jej někdo soudně napadl resp., že by někdo dokonce mohl žalovat členy statutárního orgánu za překročení jejich pravomocí. Pokud se vám nejen podaří přesvědčit své členy o vhodnosti investice a o čerpání úvěru k pokrytí nákladů na ni a současně vyhovíte všem právním požadavkům na schválení vašeho záměru, pak už vám nezbývá než dokončit vaše jednání s bankou až do fáze podpisu smluvních dokumentů.

 

Ing. Ladislav Koucký

(autor je pracovníkem ČSOB)