Refinancovat lze i dotačně podpořené úvěry

Úrokové sazby na peněžním trhu jsou v současné době na nejnižší úrovni za posledních dvacet let. Zatímco depozitní klienty tato skutečnost moc netěší, pak Ti, kteří potřebují úvěrovými prostředky pokrýt nákladnější opravu či rekonstrukci svého bytového domu, jsou mile překvapeni výší nabízených úrokových sazeb u tuzemských bankovních ústavů. Stále více bytových družstev a SVJ, ve snaze ušetřit na úrokových nákladech, se tak v poslední době obrací na banky s požadavkem na přeúvěrování svého meziúvěru či úvěru u stavební spořitelny. Stávající varianta bankovního úvěru, kdy úroková sazba při pětileté fixaci je nyní přibližně na úrovni 2 % a patnáctiletá se pohybuje kolem 2,5 %, je totiž pro ně méně finančně nákladná než pokračování ve splácení meziúvěru od stavební spořitelny – navíc za situace, kdy většina stavebních spořitelen umožňuje předčasnou splátku meziúvěru bez hrozby jakékoliv sankce.

 

Jak je možné, že i při nízkoúročeném úvěru ze stavebního spoření je nyní bankovní úvěr výhodnější?

Rozdíl je dán odlišným způsobem splácení závazku u bank a stavebních spořitelen. Zatímco bankovní úvěr je rovnou anuitně splácen, pak nejvyužívanější produkt stavebních spořitelen je založen nejdříve na čerpání tzv. překlenovacího meziúvěru se současným dospořováním do cílové částky. Tento překlenovací úvěr se nesplácí, platí se pouze úroky z celé částky. Teprve po provedení předčasné splátky z naspořených prostředků se překlenovací úvěr překlopí do standardního úvěru ze stavebního spoření a začne jeho splácení. Pokud je meziúvěr poskytován za fixní úrokovou sazbu cca 4,7 - 4,9 % a úvěr ze stavebního spoření za fixní sazbu 3,5 – 3,7 %, výpočty řady poradenských společností prokázaly, že z pohledu úrokových nákladů je naprosto srovnatelné splácení takového meziúvěru a úvěru ze stavebního spoření se splácením bankovního úvěru se sazbou 5 %. Pokud je tedy bankovní úvěr úročen sazbou nižší než 5 %, je cesta bankovního úvěru pro klienta vždy levnější variantou. Při odlišném způsobu splácení úvěrů od stavební spořitelny a od banky, vychází při naprosto srovnatelné výši měsíční splátky u bankovního úvěru kratší doba splatnosti a tím i celkově nižší úrokové náklady. Nevýhodou bankovního úvěru zůstává pouze hrozba možné sankce pro klienta v případě, že by chtěl provést nějakou mimořádnou splátku mimo datum konce platnosti fixní úrokové sazby. To je důvod, proč s požadavkem na refinancování svého meziúvěru se na banky obracejí zejména ta bytová družstva a SVJ, která neuvažují s prováděním mimořádných splátek úvěru nebo je chtějí provést až k datu refixace úrokové sazby, kdy jim žádná sankce nehrozí.

 

Pro úplnost je vhodné uvést, proč je spíše doporučováno zvážit refinancování úvěrů u stavebních spořitelen a ne refinancování stávajících úvěrů u bank. Důvod je zcela zřejmý - sankce, které si banky účtují za mimořádnou splátku svých úvěrů mimo datum refixace úrokové sazby, jsou v současné době na tak vysoké úrovni, že opačný postup, tj. splacení bankovního úvěru úvěrem od jiné banky (či stavební spořitelny), se klientům většinou nevyplatí.

 

Lze refinancovat úvěry podpořené dotací Panel?

Možnosti refinancovat svůj překlenovací úvěr u stavební spořitelny dosud využilo např. jen u ČSOB několik set klientů, kteří tak snížili své úrokové náklady u úvěrů v celkovém objemu přibližně jedné miliardy korun. Výhodou bylo, že ani v případě, kdy klient čerpal k meziúvěru dotaci v rámci Programu Panel, nebyl problém takovou dotaci „přehodit“ na nový bankovní úvěr, přičemž výše dotace se již nepřepočítávala a zůstávala zachována i nadále ve stejné výši. V loňském roce však byla možnost převodu dotace Panel na určitou dobu znemožněna – dokonce hrozilo, že v případě refinancování by klient o předmětnou dotaci mohl úplně přijít. Důvodem byla potřeba novelizovat nařízení vlády tak, aby tato možnost v něm byla výslovně uvedena. Předmětné nařízení bylo schváleno v srpnu loňského roku, což znamená, že tím se odstranily veškeré administrativní bariéry, které zpochybňovaly možnost převodu dotace Panel k novému úvěru. Banky tak opět mohou schvalovat úvěry účelově určené na refinancování úvěrů podporovaných dotací Panel, aniž by své klienty vystavovaly riziku, že by o předmětnou dotaci mohli přijít.

 

Za této situace banky samozřejmě vycházejí požadavkům na refinancování meziúvěrů vstříc i jinak. Například ČSOB se rozhodla neuplatňovat poplatek za poskytnutí úvěru až do konce tohoto roku u klientů, kteří chtějí refinancovat svou zadluženost u stavební spořitelny. Výsledným efektem pro klienta tedy je, že bez jakýchkoliv dodatečných nákladů spojených s novým úvěrem, výrazně ušetří na úrocích souvisejících se splácením svého závazku a pokud navíc čerpá dotaci Panel, pak tato mu bude i nadále vyplácena.

 

Co má vaše družstvo či SVJ udělat v případě, pokud zvažujete, zda svůj stávající úvěr refinancovat?

• nechte si vyčíslit u svého peněžního ústavu součet všech úrokových nákladů, které byste ze svého úvěru do konce jeho splatnosti měli ještě zaplatit
• zjistěte, zda předčasné splacení úvěru není spojeno s nějakou sankcí a pokud ano, jak by byla vysoká
• nechte si od banky vypracovat nabídku na úvěrování a požadujte v ní vyčíslit všechny úrokové a poplatkové náklady
• porovnáním následně jednoznačně zjistíte, zda se refinancování bankovním úvěrem opravdu vyplatí
• pokud se pro čerpání bankovního úvěru rozhodnete, nelze opomenout, že přijetí takového úvěru v souladu se zákonem, je nutné si opět nechat schválit členskou schůzí či shromážděním vlastníků (např. ČSOB vám poskytne vzor, jak by takové právně čisté usnesení o schválení přijetí úvěru na refinancování, mělo vypadat).